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融資が出やすいといわれる“一戸建て”というのは買いなのか?ー第4回ー


≫≫デメリットの続き

Point2.
現金で買い付けしにくる投資家には負ける

狭小で手ごろな1,000万円以下の一戸建てについては、高積算で高収益になる確立が高いので、融資も出やすく、簡単に購入できてしまうことは確かです。しかしながら、銀行融資を利用してそのような物件の購入を考えている投資家は、しばしば現金(自己資金)を多く持つ経験値の高い投資家に負けることがあります。

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不動産投資の世界の中で、1,000万円以下の物件は、金額が極めて安価で、現ナマで購入できる人が数多く存在します。そのために、銀行に融資の承認を待つ間、現金買いの投資家が突如出現して、買い負けを起こしてしまうのです。

現金などの自己資金を多く持つ方が有利で、このレベルになるまで、それらの人も買い負けを経験しています。

Point3.
不動産業者が比較的避けたがる

不動産業者だって商売です。あまりに金額が小さいと、それ自体の取り扱いを避けたがる傾向があります。

1,000万円以下の一戸建てでも、数億円の物件でも、手にできる仲介手数料は3%なのに対して、同じ手間がかかってくるわけです。ですから、あまり熱心に働いてくれない、またおおきな金額が動くお客様優先で、小さな一戸建て物件については後回しにされることもあるでしょう。不動産の営業マンは、あまり小さなものを相手にしていないために、積極的に情報を教えてもらうことは難しいのかもしれません。

それから、不動産情報系のポータルサイトにもあまり掲載してもらえないことがあります。ポータルサイトの掲載というのは不動産業者が月々費用を支払って掲載枠を確保しているというもの。ですから、同じ金額を支払って掲載枠を利用するのであれば、高額の物件を優先します。

しかし、逆に考えれば、業者があまり動かないため、必然的にライバルが非常に少ないということになります。それは紛れもなくメリットとも言えます。

Point4.
売り物件の数が圧倒的に少ない

東京23区内で、1,000万円以下で、所有権があり、再建築ができ、建物自体がすぐに使える…という条件を満たしてくれる一戸建ては、そうそう出てくるものではありません。

東京23区内で1,000万円以下の一戸建ては、日々の登録や更新が、1日10~15個くらいしかなく、そのほとんどが再建築ができないか、借地になります。

はっきり言うと、めったに出てくることがありません。さらに、もし出てきたとしても瞬殺で売れてしまいます。この場合のライバルは、個人投資家だけでなく、建物を解体して新築を建てるという建築業者も現金で買い付けにくるので、物件の奪い合いが起こります。

この物件自体が1億や2億円であれば、購入できる人間も非常に少ないので、心配なく銀行融資に時間をかけられるのですが、1,000万円以下の物件だと即日完売になることも少なくありません。

≫≫続く

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取材・文/岸田康夫(不動産ライター)

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