マイホームの選びから購入までのノウハウ【初めてのマイホームマガジン】

マイホームの固定資産税についてどれくらい知っている? ➁


家屋の評価方法は複雑。部位ごと、設備ごとに価格が付けられる

新築された家屋や増改築された家屋については、市町村におかれた特別職である「固定資産評価員」と、一般職員が兼務することの多い「固定資産評価補助員」が実地調査を行い、その結果に基づいて市町村長が3月31日までに価格を決定します。

市町村では登記記録などによる家屋のリストアップのほか、1月1日に撮影した航空写真を用いて新築家屋の洗い出しをしている例もあるようです。仮に建築確認を受けずに違法建築された家屋でも、調査から漏れることは稀でしょう。

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家屋の評価は総務省が定めた「固定資産評価基準」に則って行われるが、たとえば木造家屋の場合なら屋根、基礎、外壁、柱・壁体、内壁、天井、造作、床、建具、建築設備、仮設工事(工事中に要したもの)、その他工事の項目に分け、それぞれに標準評点数がつけられています。

さらに建築の形式や種別、材料、寸法、施工量などによって細かく分けられた評点に対して、「施工量が多い、普通、少ない」「施工程度が良い、普通、悪い」などといった補正や、地域区分による補正、工事の難易度による補正などをして合計評点を求めます。

この評点は東京23区の物価水準による工事原価1円が1点に相当し、所在地域の物価水準による補正率も用いられる。それ以外にもいくつかの補正をしたうえで、最終的に価格が決定される仕組みなのです。

そして、新築された翌年(課税初年度)に初めて固定資産課税台帳へその価格が登録されるわけですが、この時点ですでに新築時から日数を経ています。

そのため、経年による減価分として2割が控除されることになり、結果的に建築費用の5割程度に落ち着くことが多いだろう。ただし、家屋の構造や材料などによってかなりの違いが生じることは理解しておきましょう。

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単位面積あたりの評点は、たとえば屋根の場合なら瓦(上)が16,110なのに対して、化粧スレートは9,170、鋼板波板は4,540、銅板は23,060など、種類によって5倍以上の違いがあります。

外壁もサイディングが7,030に対して、外装タイルなら11,730です。

真壁造の柱も15.0cm角(上)と13.5cm角(並)とでは10倍もの差が付きます。

床間も、本床は特、上、中、並の4ランクに分けられており、特と並では約13倍の開きがある。内装は安いほうから木質系壁仕上げ(並)、クロス貼、合成樹脂板、塗り壁、タイル、石材系仕上(並)などといった順だが、いずれも「木製パネル・枠組壁」なら1割〜5割ほど低い評点になります。
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床は、畳なら上(7,850)と並(6,760)の2区分でそれほど大きな違いはありませんが、木質系床仕上(フローリング)なら特(12,610)から並(3,220)までかなりの幅があります。

もちろん石材系仕上ならぐっと高くなる。これらに面積を掛けて、部位ごとに一つひとつ評点を付けていきます。

給湯器、浴槽、ユニットバス、流し台、システムキッチン、洗面化粧台、トイレなどの住宅設備にもそれぞれ1個(1台)あたりの評点が定められていて、いちばん高いのはホームエレベーターの1,697,000、次いで浴槽(上)の469,830といった具合です。

細かい設備にも評点があり、電灯・スイッチ・コンセント配線は1個あたり6,420、照明器具は4,160などとなっています。これらが多ければそれなりの額になるでしょう。

家の中に固定されたものなら、そのほとんどが固定資産税の対象になると考えて下さい。どの内装や設備などを選ぶのかによって、それから数十年間の税額が変わることになるのです。

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