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固定資産税についてどのくらい知ってる?➂


固定資産税の税率と軽減措置など

固定資産税の標準税率は1.4%です。2004年度の税制改正によって制限税率(2.1%)は廃止されたが、およそ9割の市町村が1.4%の標準税率を採用し、残りの市町村は1.4%超1.8%以下の税率となっています。標準税率を下回る税率を採用する市町村は皆無だ。固定資産税の税額は、土地および家屋の評価額に税率を掛けて求められるが、実際にはさまざまな特例や調整措置を講じた後の「課税標準額」が用いられるため、たいへん分かりづらい面も多いのです。 

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まず土地に関しては、地価の急激な上昇や下落によって税額が急変しないように調整措置が講じられます。その内容は複雑なので割愛しますが、たとえば評価額が急に高くなれば、それから数年かけて段階的に課税標準額の水準を上げていくイメージであり、課税標準額は前年適用価格の1.15倍を上回らないように定められます。

ところが、その調整措置が終わらないうちに次の基準年度で地価が下落するなどして、必ずしも地価の動きと連動しないのです。

そして、住宅1戸につき200m2までの「小規模住宅用地」については、課税標準を6分の1に軽減する特例があります。近年、空き家問題と関連して盛んに取り上げられているのはこの特例です。

軽減対象の200m2を超えても、住宅の床面積の10倍までに相当する面積の敷地部分については税額が3分の1になります。

また、店舗や事務所などとの併用住宅の場合には、原則として居住用部分の割合に応じて特例が適用されますが、居住用部分が全体の2分の1以上であれば敷地の全体を住宅用地とみなして特例を適用し、4分の1未満であれば全体が特例を受けられないという規定もあります。この適用の可否をめぐり、どうしてもグレーゾーンが生まれざるを得ないのです

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また、床面積が50m2以上などの一定の要件を満たす新築住宅であれば、新たに課税される年度から3年度分(マンションなど3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分)の固定資産税のうち、120m2までの居住用部分に相当する税額が2分の1に軽減されます。

店舗や事務所などとの併用住宅の場合は、居住用部分の割合が2分の1以上であることなどが要件です。

さらに、認定長期優良住宅、一定の要件に該当する耐震改修工事やバリアフリー改修工事、省エネ改修工事などをした住宅に対する軽減措置や減免措置などもあります。

これらの特例措置や土地の調整措置が正しく適用されているかどうか、ほとんどの人にとって判断は難しいでしょう。増改築や用途変更に伴って特例適用の可否が変わっても気づきにくいのです。そもそも家屋調査に基づく評価額の決定が間違っていないか、市町村の担当者が後から検証することも困難です。

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一定期間に限って所有者本人などに認められる閲覧制度を除き、周囲の類似物件と自由に比較してみることもできないため、仮に課税ミスがあったとしてもほとんど気づかれずに放置されます。

ある意味で固定資産税は「ブラックボックス」だといえるでしょう。

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