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【投資のコツ】失敗しない投資物件の超カンタン見極め法!これさえ知れば一生モノです!‐第2回‐


 ■必要のない条件を精査すること

絶対にはずすことができないのが、立地と価格であれば、投資物件選びでは捨てるコツも大切です。物件選びの基準で、広さと深さを大きくすると、条件が厳しくなります。そうすると、いつまでもあなたが選ぶべき物件が見つかりません。ですから、必要としない基準を思い切って四捨五入することで、今度は対象となる物件を広げることができるのです。

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・投資物件というのは自分が住む基準で選ばない

捨ててしまう基準をしっかりと明確にすると、自分が居住するという感覚で物件を選ばないことです。その部屋に居住するという目線で物件を選ぶこと、入居者がいらないと考える条件をきっぱりと捨ててしまいましょう。

単身者が住むワンルームを投資物件として選んで購入する場合、日当たりや角部屋、公園が近隣にあるなどは優先順位が低いわけです。独身であれば、勤務地が駅から近いことや住みやすい家賃であることが大切です。日当たりなど悪くても、お昼は部屋にはいないので、順位が低いです。

ファミリー向け物件であれば、駅から少し離れていたとしても、静かで治安のいい環境であること、日当たり、子供の学区などが条件にあがります。このように、どのような層の住人が入居しているかで、重要基準が変わります。

■物件情報はこれを見ておけば大丈夫

物件を探すといっても、価格・利回り・駅近・築年数などなど物件情報はさまざまです。ただ、すべてすべての情報が同じく重要なわけではないのです。こちらの広告では、数多くある情報のから特に重要な部分をピックアップしてみました。

“利回り”とは

物件がどの程度効率的に収益をあげてくれるのか判断する指標というものが、この“利回り”になります。この利回りというものには、<表面利回り>と<手取り(実質)利回り>の2つがあります。<表面利回り>というのは、年間家賃収入を購入価格で割って計算したものになります。

<手取り(実質)利回り>は、年間家賃収入から修繕積立金や管理費、賃貸管理代行手数料などの必要な経費を差し引きした金額を購入価格で割り、計算します。この計算法でより確実な物件収益性を表せるのです。物件を探すときに重視しなければいけないのは、ランニングコストまで考慮した、この<手取り利回り>です。

         年間家賃収入額-諸経費
手取り利回り= ――――――――――――― × 100
            物件価格

諸経費…管理費、修繕積立金、賃貸管理代行手数料

なぜなら、表面利回りでは、ランニングコストを考慮ないので、物件の正確な収益性を判断することはできません。正確な収益性を判断できなければ、誤った不動産を選んでしまうことになります。

物件図面のなかには、単に「利回り」としか表記していないものもあるので、そのときは表示されている利回りが表面なのか手取りなのか、見極める必要があります。

≫≫続く

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取材・文/葛西雄太(不動産ライター)

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