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【安く買いたい落とし穴】あなたは競売物件をプロに任せずに買おうとしていませんか?そのリスクを徹底解説!‐第1回‐


■競売物件の特徴って何? さらにそのリスク6つ!

競売物件と一般に流通している物件というのは、法律上での扱いも大きく変わってきます。

一般的に流通している不動産物件というのは『宅地建物取引業法』が適用され、競売物件というものには『民事執行法』が適用されるのが普通です。

『宅地建物取引業法』は、物件を購入する消費者の保護をしっかりと行うための法律なので、その適用がかかっていない競売物件には、安全に取引できるという保証はまったくありません。

■一般流通物件と裁判所が管轄する競売物件の相違点

では一般的に流通する不動産物件と競売物件の具体的な違いを6つにまとめて書き出してみましたので、その違いをチェックしていきましょう。

【競売物件には素人が手を出してはダメ】

①物件調査に関して、自分自身で行わなければならない

・物件の情報は自分で収集せよ

普通に流通している物件を購入する際には、その情報を不動産会社や宅地建物取引主任者を介して知ることができます。

ですが、競売物件になると、裁判所が作成した“現況調査報告書”“評価書”“物件明細書”という3点セット以外にその物件に関する情報はありません。

これだけの物件情報はかなり不十分なので、この物件が得なのか、損なのかという判断材料は、自分自身で集める他ないというのが競売物件です。

物件の調査は、入札期日までに行うのが鉄則なので、最短1週間で調査をすることにもなります。情報不足であれば、損をする確率も高くなり、すべて自分自身の責任になります。慎重に慎重を重ねて行わなければならないのが、競売物件の購入なんです。

②建物内を見て確認することができない

・内見の可否

物件調査をするにあたり、残念なことに競売物件の内部を少しも見ることはできません。ですから、執行官が作成した“現況調査報告書”の建物間取図と撮影された画像をみて判断しなくてはいけません。

③購入した競売物件に欠陥があろうと、責任の所在がない

・瑕疵担保責任の有無

一般的な売買であれば、瑕疵担保責任を売主に追及できますが、競売物件売買契約においては、その欠陥を保証する責任を追及することはできないので、損害賠償請求や契約解除すらできません。代金を納め、物件を引き受けてからしっかりと内部を確認することができるため、雨漏りやシロアリの食い荒らし、欠陥工事などが発覚しても、修繕費は買った本人の負担になります。

④物件および鍵の受け渡しが保証されない

・引き渡しの有無

一般的な不動産売買においては、代金が支払われれば引き換えに物件と鍵の受け渡しが行われることになります。しかし、競売物件では所有者権の名義の書換えを行ってくれるまでのこと。占有者や所有者の立ち退きを裁判所が執行してくれるわけではないので、落札人本人が占有解除手続きや居座っている所有者との交渉をしなければいけません。

⑤その住宅における滞納金は落札者が負担

・滞納金の負担有無

競売物件を落札する場合、前の持ち主によって滞納された管理費や修繕積立金、駐車場代金などを全額負担しなければいけません。競売のマンションやアパートなどを購入をする際には、事前に滞納金などが書かれている3点セットを熟読してから入札価格を決定するようにしなければいけません。

⑥落札できるとは絶対限らない

・落札できるとは断言できない

時間をかけ、物件情報を取得して、やっと競売物件を見つけたとしても絶対に落札できるとは限らないということを肝に銘じておかなくてはなりません。他の落札者に落とされてしまうということだけでなく、競売取下げや取消なども日常茶飯事です。入札中止もよくあることなので、気を落とさないようにしなくてはいけません。競売物件はネットオークションなどとは違い“一発入札”のみ。価格変更は認められませんので、最高価格で落札できるのかの結果は開札日を待つしかありません。

≫≫続く

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取材・文/鹿島孝之(競売ライター)
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【初めての不動産投資マガジン】倶楽部ニュース

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「不動産投資初心者セミナー」
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(競売不動産取引主任者・宅地建物取引士・増改築相談員)
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