プロが教える不動産マガジン

不動産業者の収入源は・・・どうなんでしょう(^^♪


このお話気になりますよね^_^笑
本日は不動産業者の収入のお話をしたいと思います。
こちらも、先日お話した不動産業者の種類(http://ookawa-s.co.jp/937.html)で、収入源は変わってきます。
では、三種類の収入源を簡単に説明していきます。

第一業種・新築分譲マンション分譲業者
こちらの業種はわかりやすいと思います。

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土地を購入して、一戸建てやマンションを建設して販売して、利益を得ています。
ここで利益比率を簡単に説明すると、土地・建物利益の振分けは、色々なケースがありますが1対9ぐらいですかね、新築事業の収入源はほぼ建物だけで賄われています。
土地売却利益が! なぜ…ないのか?
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簡単です(^^)/土地の値段が上がらないのと、不動産業者が土地を取得した時はインフラ(水道、下水、ガスなど)整備が整っていませんので、自らインフラ整備を行わないといけません、購入した土地が大きい場合は、道路を作ること必要です。
中には公園も設置しないといけないケースもあります。
・・・もちろん実費で(・・;)

これに、かなりの費用がかかるのです(´・Д・)」
勿論、土地も安く購入できないですから、土地の造成工事が終わると、土地の原価は、売却金額とほぼ同等になることがほとんどです(・・;)
ですので、必然と建物の販売利益で収入を上げていくしかないのです(-。-;
また、新築分譲業は広告経費が一番かかる業種です(・・;)年間何千万円って広告経費を使っている業者さん多数いらっしゃいますよ
ですので、新築分譲業者は次から次へと、分譲用地を購入していく羽目になっていくのです^_^
最近では、ローコスト住宅が売りの業者などが出てきて、建物の利益さえなかなかでない現状にてきています(´・Д・)」

お次は第二業種不動産売買仲介業務です。
この業種は簡単です^_^裏話はありますけど、機会があればご紹介します。
では、話わ戻して、収入源は不動産売却時の仲介手数料です。
ところで、仲介手数料って何ってなりますよね(-。-;

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簡単に言えば、物件紹介並びに物件調査費用って感じになります。
紹介や調査でそんな手数料が必要なの?って思いますのよね(´・Д・)」
でも、必要になります。勿論そこにはサービス料も入っています。
ここでのポイントは、物件紹介や調査などの業務はどの不動産業者に依頼しても一緒ですが、
接客サービスは一律ではないです。
こちらは、その会社で大きく変わってきますので、不動産購入時はこのサービスで不動産業者を選ぶと良いと思います。
なぜなら、接客サービスや業務上のサービスなどに気の利く会社は全体的に気配りが整っているからです。
逆にサービス業務向上をしていない会社は自己利益のみ考えていると考えて良いでしょう、その考え方は、会社で働く営業マンにも反映されていきます。
サービス業務だけの違いならいいですが、物件紹介や物件調査にまで違いが出てくることがありますよ(@_@)
中々最初の段階で見抜くのは難しいですが、このポイントが不動産を購入するにあたって一番重要です、どうせ、同じ費用を支払うなら、サービスが充実な会社を選ぶ方がいいですよね^_^
機会があれば、サービス業務の違いや見抜くプチお話もします^_^

ではでは、お次に第三業種賃貸管理の収入源のお話です。
こちらの業種オーソドックな形で説明すると、3つの収入源があり①賃貸物件の仲介手数料と②管理物件の管理手数料と③家賃収入になってきます。
① はわかりますよね、賃貸物件を案内して契約した時の、仲介手数料になってきます。
賃貸物件も売買仲介と同じで、物件契約締結前に、物件調査をし、入居者様にご説明しています。
ここでのポイントは、賃貸物件契約前に説明される、重要事項説明書がポイントです。
何がポイントか?説明を受けるときの、書類がポイントです。

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書類が何ページになっているのかがポイントです。通常・賃貸の重要事項説明書を作成する場合は少なくとも4~6ページの枚数にはなってきます。
これが未だに重要事項説明書が1ページしかない、不動産業者がたまにいらっしゃいます|д゚)
こんな業者さんには気を付けましょうね(-.-)どうやった1ページに凝縮できるのか不思議ですが、面白いのは作成した本人も何がダメなのかわかっていないと思いますよ(^^♪(笑)
話は戻して、賃貸仲介手数料が①の収入源です。
次に②管理手数料とは、大家さんからマンション・アパート・ハイツ・駐車場などの管理を受けるお仕事です。
管理内容は、色々なパターンがありますが、オーソドックスなタイプは・家賃管理・クレーム管理・入居者斡旋の3つを管理することで、管理手数料を収入としています。
③はもっと簡単、家賃収入です。
以上3点が賃貸業者の主な収入源になります。

特に②と③は賃貸業者メインの収入になっていますので、賃貸業者は元も大家さんからの不動産業者が多く見受けられます。
自社で賃貸物件を保有していない業者は、多くの管理物件を管理するために日々動き回っていることが多いです。
以上が不動産業者の簡単な収入源のお話です。
同じ不動産業者でも、収入源で仕事内容が変わってきます。

特に不動産投資になれば、今回説明した全ての業務に精通していないと、円滑に業務が行えませんので、不動産投資をご検討の方は、今後お付き合いする業者の業務形態を理解しておきましょうね(^^)/
もっと深く入ったお話もあるんですが、それはまたの機会に(^^)/

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