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融資が出やすいといわれる“一戸建て”というのは買いなのか？ー第２回ー
Point１．
投資額が小さいので気軽に不動産投資ができる
1,000万円以下の金額に絞り、一戸建てへの投資をすれば、大きな金額の借金を負わなくてよいのが利点です。
借金のリスクを必要以上に怖がらずに済みますよね。
東京23区内の一戸建てなら、最悪の事態に陥ったとしても売り出せば、ほとんどの借金が残らないので、リスクが少ないと言えます。
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Point2．
物件を安価で買えるときもある
アパマンなどの共同住宅というのは、目的が賃料を稼ぐためのものになります。売主も、当たり前のように投資物件として考えています。ですから、売買時にも、それなりの利益を見込む価格設定をして、売り込んできます。
ですが、一戸建てというのは、売主のほとんどが投資家というわけではないのです。つまりは、投資するという視点での価格設定ではなく、「それなりの金額になればいい」という、“無欲な価格設定”になるということです。
とは言え、売買を委託するときの値段を指定が通りやすいというわけではありません。一般的な不動産投資家に対しての指値よりも、ちょっとだけ指値が通りやすいという感じがあります。
Point3．
融資が下りやすいし、自己資金も少額で済む
東京23区内と首都圏の周辺エリアであれば、一戸建て価格の1,000万円以下の多くは土地値になります。こうなると、高積算に分類される不動産物件になります。さらに、家賃自体も結構な金額が取られるために、必然的に高利回りとなります。簡単に言えば、収益還元評価も積算評価も出ることがわかり、銀行からの不動産投資に関する融資が下りやすいのです。
また、銀行からの融資の額を1、2割減額されるとしても、持ち出しの自己資金が100～200万円くらい増えるというだけで、必然的に購入できる不動産投資家が多いです。
これの金額が１億円を超えるマンションなどになれば、前述程度の減額で1,000万円や2,000万円の自己資金持ち出しとなり、厳しくなってきます。小さなの一戸建てを購入するだけであれば、自己資金が少額でも問題ありません。
≫≫続く
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取材・文／岸田康夫（不動産ライター）
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