不動産投資をはじめる際、首都圏などの都心一等地にある投資物件と人口が数万人未満の地方都市にある物件では、収益やリスクがまったく異なるために、その方法はかなり変わってきます。

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収益をアップしやすいかのリターンの部分については一番重視しなければいけませんが、同時に今後物件の価値が下がらないか、家賃をしっかりと維持できるかのリスク部分を考慮して、そのバランスを考えるべきです。

■不動産投資と金融商品の質の違い

収益物件を他の投資対象と比較して考えると、株・投資信託・為替などの金融商品とは異なる部分が多くあるが、似ている部分もある。

収益性が高くなる投資対象の物件は、価格のブレ幅などのリスクも大きくなります。これは、基本的投資の構図なので、不動産投資以外でも当てはまります。

日本国内の投資物件は、賃料収入をメインに考えるインカムゲイン投資になりますので、高利回りか、低利回りかの水準により、物件価格が決まります。

ですから、利回りを決定する家賃収入は、景気に左右されず、安定しています。

■都心部は低リスクな上、リターンが低い

不動産投資を長期的に考えた場合、発展途上のエリアで今後栄えていく可能性が高い都心周辺の一部エリアと、人口が大きく減るかもしれないニーズの低下が予想される地方エリアでは、リスク割合がかなり大きく異なります。

都心近くの物件の場合は、その賃料を維持できる可能性も高く、地方の賃貸物件は目減りする可能性が高いです。つまるところ、都心にある物件は低リスクであると言えます。

ですから、低リスクの賃貸物件は当たり前に物件価格が高いのでリターンがあまりなく、逆にリスキーな地方物件は高リターンということになるわけです。

物件購入の段階で収益性の良し悪しはありますが、長期的な目で見れば、都心エリアの物件も地方エリアの物件も収益性とリスクのバランスはそう変わることがないはずなのです。

≫≫続く

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取材・文／田中要（不動産ライター）