今回も、失敗しない不動産投資を考えている方に、不動産投資家が行っているコツを5つについて、詳しく解説をしていこうと思います。

■Point2.とにかく利回りにこだわる

不動産投資で負けないためには、優良な物件を運用できるかどうかという部分が重要になります。優良物件かどうかを見極める基準のひとつとして判断できるのが“利回り”です。

利回りの中には、表面利回り、想定利回り、実質利回りの3種があります。こちらの違いは、どのようなものなのでしょうか？

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表面利回りは、今の家賃収入を基準として求める利回りのこと。【家賃収入÷物件購入価格】で求められるので、算出としては簡単です。

想定利回りは、満室時の運用物件の利回りのことです。【満室時の賃料の収入÷物件購入価格】ということになります。中古物件で利回りは10％、よく動く首都圏のマンションであれば5%程度。これが目安になります。

実質利回りは、【表面利回りの利益-必要経費÷物件購入価格】となります。

想定利回りや表面利回りを判断し、優良な物件だと思っても、実際は修繕費が多額になっているということがあります。

実際に収益性のある物件かどうかを見極めるには、実質利回りを元にして、想定利回りや表面利回りと比べることがわかりやすいです。これによって、その物件が本当に優良な投資物件なのかが分かりやすくなります。

■Point3.念入りに資金計画を立てること

初期投資の費用が大きくなる不動産投資は、銀行などの金融機関が行っている不動産ローンを使うのが一般的になります。

ですが、不動産に関するローンは、住宅ローンのように低い金利ではなく、返済してもらう期間も短期というのが特徴です。ですから、契約した内容を間違ってしまった場合には、返済に追わるため気をつけましょう。

「返済額を抑えるために頭金を増額すればいいのではないか？」と思う方もいるかもしれません。しかし、そうとは言い切れないのが、不動産ローンです。頭金の増額は自己資金が減らすことになってしまいます。万が一に何かが起こったときのためにも自己資金は減らさない方がいいと思います。

金融機関からの融資をテッペンまで受けてしまうのではなく、「どのくらい自己資金が利用しない方が良いのか」「いくらであれば融資額を借りると賢明なのか」など計画をちゃんと練って投資をスタートするようにしましょう。

≫≫続く

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取材・文／香川紘一（不動産ライター）

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