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【?ポイント】間取りを最重要視せよ!投資物件購入のポイント、徹底分析!‐第1回‐

不動産投資をする際の物件選びって何を一番に考えればいいの? というのが一番気になるところ。例えば、交通アクセスの便利さなどの立地条件、周辺エリアの環境などと同じく、大切な要素が、やはり“間取り”でしょう。不動産投資物件購入の前に知っておいて損がない投資物件ならでは間取りのポイントを解説していきましょう。

【リノベーションした広いワンルーム】

■大切なのは入居者のニーズに合った間取りか否か

最近では、未婚の単身者世帯が急増中です。単身ともなると、一番いいのが身軽なこと。すぐにでも引っ越しできる賃貸住宅を選ぶことが多いので、都市部の1Kや1LDKのマンションの賃貸ニーズが非常に高まっています。

ワンルーム物件はファミリーが住む3LDKなど多家族物件に比べ、かなり安く投資物件として購入できるので、初期費用がぐんと抑えられることは間違いありません。

さらに入居者が退去したあとの原状回復工事の費用もかなり少なく済むのもいいでしょう。投資への効率がよくなり、投資ビギナーには最適だといえます。周囲に飲食店や商業施設が多く、駅近、周辺に大学やオフィス街があるなど、学生や単身社会人の賃貸ニーズが見込めるならばワンルームマンションはいいチョイスといえるでしょう。それはビジネスチャンスでもあります。そこに根差した賃貸ニーズがあるのです。

また、夫婦共働き世帯やカップル同士の2人暮らしなどには、1LDKや2DK、2LDKくらいの間取りで十分です。家族であればやはり3LDK以上の広さの間取りにニーズがありますが、昨今では部屋の数というよりもリビングの広さや居住性を重視する入居者が増えているんです。

家族連れの層に関しては、家賃と同額の支払いでローンを組め、自宅を賃貸ではなく、買って所有してしまうケースが多いです。

ワンルームマンションを購入しするという単身者はごくわずかですし、賃貸ニーズはやはり多いです。物件を手放すことを考えている投資家にとっては、ファミリータイプの3LDKや2DKを選んだ方が実需物件として売却しやすいでしょう。

ターゲット層を単身者に絞るワンルームを選ぶか、大きく間口を広げ、2LDK以上の家族向け物件にするのかは、自身の投資プロジェクトの見通しをたてて、エリアの相場や市場価格、状況を調べたうえ、入居者ニーズの高い間取りを検討することをオススメします。

■ポイントは家具を置いたことを前提した間取り

投資物件購入者の失敗談で一番多いのが、購入したあとの広さに対する認識のギャップなんです。

家具や電化製品が置かれていないと広めに見えていた物件の間取りが、住みはじめてみると、かなり手狭に感じたり、不具合を感じたりするようです。

間取りや設計図にある畳数というのは、“壁芯”と言われる壁の中心線で囲まれた面積のことなので、数字のうえでの広さと、実生活で感じる広さに格差を感じてしまいます。たとえば“10畳”というふうに記載されていたとしても、実際に畳が10枚敷きつめられるのかというと、それはできません。ここには注意が必要になります。

そのうえ、同一の専有面積でも通路の部分が多くとってあると、居室の有効面積が狭くなってしまい、間取り効率は非常に悪くなります。LDKが20畳ある部屋でも、キッチンや通路・廊下を含んでしまうと、結局は10畳程度になってしまうというケースもあります。

一番の広さがある専有面積のLDK、通路や廊下となるエリアが少ない間取りを選ぶのがポイントとなります。

≫≫続く

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取材・文/広田れい(ライター)
 
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