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【激安物件】見違えるリノベーションにする再生物件に入居者が集まるのは何が違うのか?ー第3回ー


≫≫前回の続き

■レバー式水栓を導入すべき物件、そうでない物件を見極める

単身者が多く住むような物件であれば、キッチンを使う可能性は低いと思われるので、わざわざレバー式の水栓を設置する必要はないという。

前回にお話した洋室化する物件の話と共通する点だが、意味と目的を持つものであれば投資の金額を惜しむことはない。さらに、そのポイントでリノベーションにかけた金額は入居率が上がるという点で不動産投資家へと還っていくわけだ。

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■リノベーションの王道は、スイッチとコンセント

部屋についている照明のスイッチというのは、最近多種多様で、その部屋に合ったものが使われている。

コストを第一に考えた高築年物件の再生であれば、まずキレイにクリーニングをして、その部屋の雰囲気に合う壁紙に貼り替え、終わりだ。

しかし、照明のスイッチを埋め込み型のスイッチに変更したりするひと工夫があれば、さらに部屋の雰囲気を盛り上げてくれるだろう。

同じくコンセントも古めかしい形のものから、最新型のものへ変更する心遣い……ここを入居者は見ている。

このようなディテールへのこだわりは、人気物件にする上で絶対に無視できない。内覧しているうちに、見た目のキレイさプラスαが欲しくなるのが入居者である。そのときに目にした古いスイッチやコンセントにがっかりするからだ。

これとは真逆に、高築年数物件と聞いていても、部屋の内装がしっかりとリフォームされ、整っていれば、思わずうれしいと考えてしまい、早速契約に進むケースも少なくない。憎い演出で、コンセント類に配慮があれば、さらに好印象になるのである。

不動産投資家からの視点で見れば、余計な出費になるスイッチやコンセントカバーにこだわることで、入居率があがることに繋がるのなら、超簡単で安価な先行投資だろう。

■ベランダの外観にこだわる人は鳩嫌いな人

一般的な築年数の経過したマンション物件であれば、各部屋のベランダには防鳥ネットが張り巡らされ、駐車場も鉄パイプに侵入除け、茂る雑草があり、かなり見た目が悪い。

しかしリノベーションした物件であれば、まったく違うイメージを持つ。

まずは、防鳥ネット。イマドキの鳥害対策としては古く、現在は、天然成分で作られたハト避けジェルや鋭い突起物のあるマットなどなど他の対策はかなりある。

そうであれば、見た目のイメージがいいに決まっているはずだ。この切り替えは、投資家としての目線がないと出てこないものだ。それはなぜか? 自分も賃貸物件を借りたことがあるので、そのイメージが悪いとわかるわけだ。

そして、駐車場の鉄パイプで作られた柵はとっぱらい、しっかりと雑草を刈ることで、リノベーション前の管理の不足感が見事になくなる。

≫≫続く

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取材・文/桂川学(不動産ライター)

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