そこである和室から洋室へのリノベーションというのは、オンボロ物件ではよくある入居率の改善策と言えるだろう。

ただ、なんでもかんでも洋室化をしたから大丈夫というのはお門違い。そのようなリノベ物件で、ずっと空室だった物件を満室にできるほど、築年数の古い物件への不動産投資というのは甘くはない。

【松原市柴垣フルリフォーム　Before€afterムービー】

動画を観ていただければわかるが、このようなリノベーションを行う高築年数物件再生での共通点は、まずはターゲッティングを明確にすることで工事を開始すること。

そのためには、とりあえず地元で高築年数物件を管理する不動産会社にヒアリングし、どうしてその物件が空室であったかを確認することが大切だ。

２DK以上の物件の和室を洋室にリノベする場合であれば、同棲を考えているカップルや新婚さんが好んで住むように演出をすることが多い。やはり畳が不人気で入居者が二の足を踏むという意見を踏まえ、考えなければならないわけだ。

それとは真逆で、高齢者をターゲットにしたワンルーム物件であれば、それをわざわざ洋室にはしない。

あくまでも、高築年数物件の再生に関する基本姿勢としては、とにもかくにも“不動産投資家側の有益性を考えたリフォーム工事”だ。

■昭和レジデンスな一軒家の印象をガラリと変える術とは

オンボロ物件の中には、古いといっても十分な手入れがされているところもある。そこに関しては、好印象を受ける野は確かだが、人気の物件にするためであれば、その面影を一切消してしまうほどのイメチェンをしなければならない。

注目すべき点は、その照明と天井、壁、押し入れとのバランスだ。ここに注視し、リノベーションすることで、部屋の印象はガラリと変わる。ここで、この壁だけが変わっていない、照明がないのっぺりとした印象があれば、その物件のリノベは大失敗である。

まずは、やはりなぜその物件を再生するのか？
仮定した入居者イメージに合わせ、その物件を一番理想的な形にするために……という明確さを持って工事をする。

清潔感があれば、水回りを取り換えれば……などという安易な考え方ではないから、元は入居者がいなかった物件であっても、入居者が即入居を決めることができるのだ。

■レバー式水栓を導入すべき物件、そうでない物件を見極める

続いて見るのはキッチンのビフォー・アフター。入居希望者の物件の印象を左右するのは意外と細部であることが多い。ビフォー物件では、手回し式の混合水栓だったが、アフター物件ではレバー式水栓に変更されている。

これは毎日料理を作る人への配慮からの変更だ。ファミリー向けが想定される3DKの広めの物件なので、必然的にキッチンを使う可能性は高くなる。そこまで考えて、利便性が高いレバー式水栓を導入しているのだ。カップルや新婚向けの物件なら、こうした配慮の「ある」「なし」が重要になる。

≫≫続く

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取材・文／桂川学（不動産ライター）

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