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不動産投資前に知っておきたいマンション経営の仕組みと注意ポイント-第2回-

・収入は管理体制により異なる
また収入に関することは、どんな管理体制にするかで若干異ってきます。

管理体制としては
《空室リスクをオーナーが負うことがない家賃保証型サブリース》
《空室リスクをオーナーがしっかりと負う管理委託、パススルー型サブリース》
があります。

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家賃保証型サブリースというのは、空室が出たとしても家賃は固定のまま、サブリース会社が大きな利ザヤを抜くために、オーナー収益性は少なくなる仕組みになっています。

管理委託、またはパススルー型サブリースは、空室リスクはオーナーが負い、入居者で満室になれば、その分の収入が増えるので、オーナー収益性が非常に高いという仕組みになります。

・マンション経営は空室リスクが少ない修繕不要の築浅物件を選ぶべし
さらに、マンション経営も含めたすべての賃貸経営は、満室以上に収入は増えることがないというのが根本のビジネスモデルになります。

マンション経営は、安定した収入を得ることはできますが、満室以上に収入を増やすことはできないのです。それとは逆に、入居者の退去による空室や賃料下落により、収入減することは往々にしてあるわけです。支出もなかなか減ら背ませんし、修繕費や空室対策のリフォームなどで増加してしまうこともあります。

《ここで注意ポイント》
マンション経営は、収入が減ったり支出が増えたりする可能性はありますが、収入が増え支出が減るということはないのです。ですから、マンション経営の仕組みとしては、空室リスクをできるだけ少なくできる(入居者に希望に合った近代的な間取り、修繕が不要など)築浅物件の方が有利なのです。

以上、マンション経営の仕組みについて解説していきました。それでは、マンション経営にはどんな費用が発生してしまうのでしょうか。次の項では、マンション経営にかかる費用についてご紹介しましょう。

■マンション経営に係る費用一覧

マンション経営で発生してしまう費用には、2種類《経常的に発生する費用》《突発的に発生してしまう費用》があります。

《経常的に発生する費用》
・土地建物の固定資産税および都市計画税
・建物の保険料や管理委託料
《突発的に発生してしまう費用》
・建物の修繕費
・入居者募集のための仲介手数料および宣伝広告費
・入居者入替時のクロスの貼替などの工事費用
・空室対策のためのリフォーム費用など

どんな物件にでも発生する《経常的に発生する費用》。それに対し、古い物件ほど発生しやすくなってしまう《突発的に発生してしまう費用》となるわけです。

≫≫続く

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取材・文/片山隆一(不動産ライター)

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