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人口の動き方から“都市化”を予測しよう!不動産投資をするエリアの絞り込み方、お教えします!-第1回-

東京の中心エリアでも都市化が進み、入居需要が激増を続けていたり、逆に首都圏でありながら過疎化して周辺のベッドタウンエリアに需要が移ったりと、面白い動きを見せているエリアがあります。

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このような入居需要の動向を調べておくと、都市化の動向が予測できます。その指標を見ておくとよいでしょう。

予備知識として、どんな理由で、大都市に人口が増えたり、減ったりするのか、都市化の影響を解説していきます。

■都市の人口集中で生まれる事象4つ

都市部に人口が集まってくると、このような事象が発生してきます。 

①地価が上昇し、持ち家率がDOWN 

②単身者世帯の比率が上昇し、持ち家率がDOWN 

③人口集積で、マンションなどの共同住宅賃料がUP 

④都心に住むことができない人が周辺エリアへ移動、都市周辺エリアの人口UP 

都市に人口が集中する流れは、主に景気や地価下降局面が大きいのが一般的です。景気後退、家賃や地価が下がることにより、都市部に人口流入が起こります。

こうなると、都市部の人口が急増し、地価上昇が急激に進むとともに、マンションなどの集合住宅の家賃も当然上がります。さらに家賃が上昇すると、単身世帯の比率が増え、都市の中心部に住めないカップルやファミリー世帯はできるだけ近隣エリアに住もうとするために、都市の周辺エリアの人口が上昇します。

■繰り返しの現象を見極める

このような繰り返し現象というのは、景気後退で地価が下がり続けるまで続けられ、都市の中心エリアから人口が流出していきます。

このように、あなたがこれから不動産投資をするエリアで都市化がどのように進んでいくのかを調べることは必要なのです。

キーになるのは、
・人口統計図
・公示地価
・基準地価
・推移統計
になります。

≫≫続く

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取材・文/高木良太(ライター)

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