新型コロナウイルスの影響で、日経平均2万円割れという衝撃的ニュースが入ってきました。僕としては、新型コロナウイルスよりもインフルエンザの方が人が命を落としているし、罹患してから自宅で静養しているだけで自然治癒していくというウイルスなので、どうでもいいと思っているのですが、マスコミに先導されて、こんな事態に陥っているわけです。

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ですが、不動産投資をやっていれば、こんな事態になったときでも、揺るぐことのない経済活動だと思います。

そこで今回は、銀行などの金融機関が、あなたの資産内容について、どのように捉えているのか、不動産の賃貸業のほかへの投資、事業について、どのように考え、判断しているのかを解説していきたいと思います。

■銀行側が一番重要視するのは、その生業の“収益性”

銀行などの金融機関は、その事業に融資をするときに、融資する先の収益性や債務の償還能力、そしてその安全性などを重要視します。

この“収益性”というのは、儲けを生むチカラのことをいいます。これが一番重要視されます。

債務の償還能力というのは、借り入れ金をちゃんと返済できるかどうかの能力のこと。キャッシュフローでしっかりと元が取れ、利益が出るのかを推し量るのです。

そして、安全性というのは、純資産によって決まる変事抵抗力、その事業の安定性のことを言います。

■不動産投資は他事業と違って融資保全率が高い

不動産の賃貸業というのは、その他の事業と比較すると安定しています。

銀行などの金融機関にとって、長期での事業計画を推し測りやすいのが特徴になります。さらに、担保に取れば、高い融資の保全率があり、貸し倒れのリスクが非常に低いわけです。それを踏まえて、かなり長い返済期間で、低金利で貸し出してもらえるわけです。

そうなのですが、不動産投資以外の事業に手を出し、もしその経営が不調であれば、その事業に不動産の賃貸業で得た儲けを回されると困ります。本来であれば、融資の返済に回すべき資金が亡くなってしまうので、銀行側はかなり懸念します。

■銀行は投資資金を貸し渋る

元来、アパマンローンというのは地主向けです。しかし、その後、会社員大家向けに広く門戸を開いたわけです。ですが、一般の事業を抱える経営者への開いた間口というのは、狭小なままです。逆に言えば、一般の事業などを手掛けてしまうと、不動産融資に利用するという間口が狭くなってしまうといえるわけです。

さらに、設備への投資ではなく、運用するための投資については、銀行というのは非常に保守的です。銀行は、事業に対する資金は貸し出しますが、投資への資金は貸してくれない傾向にあるわけです。

≫≫続く

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取材・文／神山隆二（不動産ライター兼プチ大家）
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