不動産投資を考えたときに、最も気になること、それは《利回り》だと思います。

低利回りの物件よりも高利回りの物件を選んだ方が当然いいと思われがちですが、実のところ、そんな部分に深い落とし穴があったりするんですよね。

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果たして、高い利回りのアパマン物件に潜んでいるリスクってなんなんでしょう？　さらに、そのリスクに対応する方法というのはあるんでしょうか？

今回のコラムは、高利回り物件の特色や注意すべきポイントなど解説していきたいと思います。

■高利回りアパマン物件とは？

不動産投資を行う上で、まずは収益性を考え、“利回り”を考える場合が多いように思います。

利回りというのは、《物件の市場価格に対した満室時の賃料収入の割合》のことです。

例えていえば、年間の家賃収入が100万円、その賃貸物件の価格が1,000万円というのであれば、利回りが10％ということになります。

このことを《表面利回り》といって、購入したときの諸経費や賃貸で貸し出しているときの経費、空室でのリスクなど、想定されている費用というのは一切考慮はされません。

分譲マンションであれば、毎月かかってくる管理費用や修繕積立金などが入ってはいない計算になるので、表面利回りというものを実際入ってくる利回りと間違わないように注意しなければなりません。

■利回りは物件別で異なる

では問題です。高利回りの賃貸物件というのは、具体的にどんな物件なんでしょう？

代表的なものでいれば、地方都市などにあって、築年数がかなり経過してしまっている物件というのは、高利回りの場合が多いと思われます。

賃貸で貸し出し中のときもありますが、現状空室状態であることが非常に多く、募集家賃によって決まる想定利回りとなる場合がほとんどだと思います。

首都圏などとはまったく違い、最寄り駅までかなりの距離があることがとても多いため、駅徒歩ではなく、バスで、車で○○分と明記されることもあります。

物件の間取りというのは、ワンルームなどの単身向けマンションや2DKから3LDK以上のファミリー向けマンションなどさまざまあります。

このどちらも空室状態になっていることが非常に多く、入居者の退去後に原状回復リフォームなどがまったく手つかずという場合もかなり多くなっています。

高利回り物件の場合では、実際空室で、満室想定の利回りのことが多く、現時点での家賃表（レントオール）を絶対に確認するようにしましょう。

≫≫続く

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取材・文／羽衣雄介（ライター）

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