最終回も不動産投資で自身が所有する物件で事故を起こさないためのコツを伝授したいと思います。

・事故が起こると、様々な弊害が出てくる

心理的瑕疵物件になってしまうと、さらに恐れるべきは、同じマンション・アパートの住民が退去してしまう可能性もあります。次回の募集広告では、重要事項説明の義務が付いて回り、「このマンションは、以前の住人の孤独死がありましてね」と説明しないといけないわけです。

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家賃でいえば、2～3割は下落するのが相場です。さあ、あなたはどうしますか？

孤独死発生、入居率悪化、家賃下落……そんなことが続けば、もう「売りたい」と考えるでしょう。入居の審査を甘くして、おかしな入居者が入るとはわかっていても、現状で満室の方が売りやすいですよね？

また「売らない」と決めたとしても、「入居審査を甘くして、家賃をもっと下げ、とにかく少しでも入居者を入れよう」と考えるのが自然です。

■防衛術⑥　複数の用途変更を検討することを考える

この場合の対応としては、孤独死で退去が続く時点で全員に転出してもらい、月極駐車場やコインパーキングにすることです。実のところ、駐車場に告知義務というものは存在しないのです。しかし、これは退去しない入居者には立ち退き料を支払わなければならないので、引っ越し代も含めて考えなければいけません。

また、コインランドリーに用途変更すると手段もあります。

■防衛術⑦　資産価値を下げないために設備を強化する

防犯カメラを設置することは、空室での対策だけでなく、犯罪防止や設備を壊されないための資産価値を守るためにもなります。なんと、驚くべきことに世間の9割の物件オーナーは防犯カメラを設置していないのです。

空室対策は、主にバス・トイレ別、エアコン設置、ウォシュレットを付けることが基本です。現在のコロナ禍では、オンライン授業やテレワークに対応できるネット接続無料という手段もあります。

犯罪防止のためにも、防犯カメラを設置することは、賢明だと思います。前述の白石死刑囚は、初めの女性被害者と内見して、自分が入居できる物件を探していました。もしこの時、物件に防犯カメラがあれば、犯行現場にはしなかったのかもしれません。（完）

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文／叶龍之介（不動産ライター）

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