今回も不動産投資で絶対にやってはいけない投資法に関することを綴っていきたいと思います！

■絶対知りたい買い付け申し込みテクニック

買いたいと思うような物件が決まれば、買い付けの申し込みを行うのですが、まずは金融機関への融資手続きを事前に行ってください。融資可能か、融資額は？　自分で把握しておかないと、不動産投資なんて夢のまた夢です。

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さらに、不動産投資は、競り落とすという事態になることも予想されます。そこは踏ん張りどころ。買い付けの強豪をある程度の金額上乗せで、黙らせないといけません。

その投資額の幅を持たせることも必要となってくるのです。よくいるお客様は、強豪と競ることを全く考えず、その物件を購入できるギリギリの金額の融資を受けて、相手に希望物件を横取りされてしまう方もおられます。しかし、売り主からすれば、そりゃ金額が高いところに売るのがビジネスの基本ですよね。

それが次のポイントにつながります。

それが、“指値”です！

■指値とは？

売り手の本音は、１円でも高く売りたいということ。それとは逆に、買い手としては10円でも1円でも安く買いたいというのが、本音。

人気物件は、競り落としたいという強豪も多く、難しいのですが、人気のない物件に関しては、根拠に基づく“指値”で安く買えるチャンスがあるんです。

初めて耳にする方も多いでしょうが“収益評価”と“積算評価”のどちらか安い価格を元に指値する、というのが一般的な決定方法。

不動産収益性に重きを置いたのが“収益評価”で、不動産の希少性を重視したのが“積算価値”になります。試算して売値がそのふたつよりも低い場合は人気物件になるので、指値交渉はおそらく難しくなります。でも、そのどちらかよりも低い場合ならその金額が指値目安に…。

また、その逆の場合もあります。

売値より高いというときは、なんらかの事情で売れ残っている物件である、そう考えてください。

どうしてもその物件を売りたいという売り主に、なぜ指値交渉に応じるのか、を聞いてみることも忘れないでおきましょう。土地や物件の現金化を急ぎたい売り主なら指値交渉に応じてくれる確率も高まります。

他社のお客様は、売り主の“売りたいという想い”につけ込み、「もうちょっと安くしてほしい」という意味を込め、物件をこき下ろすようなことを言ってしまい、交渉が決裂したことがあるそうです。

売り主もその物件への思い入れがきっとあるはずです。その相手にあるまじき言葉をかけてしまいました。

不動産売買は、人と人とのふれあいと人間関係、信頼が実を結びます。その点に気をつけたフォローを私どもは心がけています。

≫≫続く

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文／藤木徹（不動産ライター）

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