今回も自分が所有するアパートで凶悪な事件が起こらないようにする防衛策についてレクチャーしていきたいと思います。

■防衛術②　掘り出し物の物件には、理由がある

周辺エリアの相場よりも家賃が安いというアパートやマンションには、どうしても《賃料が安い理由》が絶対にあるわけです。これは、住人として借りる場合も、収益物件として買う場合もどちらもです。

【一軒家賃貸　広々LDK16.5帖 3LDK室内内覧動画 #松原市 高見ノ里 #敷金礼金0円】

座間のこの物件というのは、元々《事故物件》だったといいます。この事件のニュースを目にし、報道番組で本住所が出ていたために、不動産のポータルサイトでサーチしたところ、不動産売買向けサイトに、4,500万円弱で売りに出されていました。もちろん現在は削除済みです。

「なるほど、事件が起こってしまったために持ち主が売りに出したのか……」と思っていたのですが、そうではなかったのです。そのときすでに、備考欄には《特記事項あり》という表記がありました。

実は事件より以前に、1階の1室で入居者が病死していたのです。たぶん孤独死でだったと思われますが、《心理的瑕疵物件》になってしまって、売られていたわけです。

■防衛術③　事故物件は再び事故を呼んでしまう

まず初めに《孤独死》があると、事故物件になります。ここで入居者が見つからないということで、オーナーは家賃を下げてしまい、入居者を審査するハードルを下がります。すると、さらにリスクが高まってしまうのです。

この物件のオーナー、実は事件が起こる前から売り抜けしたかったという理由があり、周辺エリアの平均家賃41,000円よりも破格値で貸し出し、満室にしてから売ってしまいたかったといっていたそうです。

この41,000円ですが、経済的困窮で生活保護申請をすると憲法25条で定められた家賃補助上限の金額だったようで、それよりも安い金額であれば、入居者はすぐに決まります。

住人たちが20,000円で借り、満室状態であれば、12全戸で12戸×20,000円。これだけで、家賃収入が月額24万円になります。年間でいえば、24万×年間12ヶ月で288万円の収入。表面利回りで、288万円÷4,500万円になり、6.4％という感じになります。満室しておけば、客層が悪かったとしても新規購入する不動産投資家も客付けが済んでいる物件で助かるわけですね。

≫≫続く

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文／叶龍之介（不動産ライター）

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