最終回の今回も、それぞれの金融機関が資産内容について、どこを見て、どのように判断し、どのように融資額を決めたりしているのか、不動産賃貸の他の投資について、どのように考えているのかを綴っていきます。

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■様々な投資法への金融機関の考え

・ホテルや旅館経営

民泊ブームから高じて、ホテルや旅館経営に進出するオーナーさんが今非常に増加傾向にあります。カテゴリとしては、不動産の賃貸業に近しい関係で、自己査定の上でも、金融機関からの長い期間の融資が受けやすいといえるでしょう。

金融機関は、事業計画がしっかりとしていれば、融資してくれます。ホテル・旅館業は、収益性も一般的なアパマン賃貸よりも良いことが多いので、銀行などは安心して融資します。

しかし、注意点といえるのは、ホテルや旅館経営は、装置産業のカテゴリよりも、サービス業に分類されます。

従業員に対するマネジメントが必要で、経営者の手腕が問われる産業です。建物を建てて、運営をサービス業のプロに任せるという考えであれば、不動産賃貸業としての融資が通りやすくなるのです。

方や、ホテルや旅館の運営を自ら行う場合は、その建物の規模によりますが、実績・経営手腕の証明が必要になることもあります。

現在では、インバウンドのニーズも高まっていますが、新築のホテルや旅館も多く、ニーズのバランスが崩れてしまうことを懸念する金融機関が増えてきています。

個人投資家が手を出す規模であれば、将来的に共同住宅に転用することを考えた方がいいでしょう。ですから、そうできる構造や間取りを考えることが最も有効といえます。そのことで、融資の審査が通りやすくなります。

・コインランドリーの経営

コインランドリーの開業は、不動産投資と比較して少ない資金でできるので、参入するための壁が低い事業になります。

しかし、事業計画を立てた当初は採算が取れても、近隣に新規出店があり、赤字転落する可能性もあります。銀行から見れば、一般事業になるために、あまりオススメではありません。

・再建築不可の物件投資

建築基準法で再建築が不可能な物件は、銀行評価が0円評価になります。

利回りは高いのですが、融資を申し込んで、その規模を拡大する考えの場合は、やめたほうが得策です。

■高収益を獲得できるものであれば、注力する道を選んだ方がいい

ここまで解説してきた投資話は、いい悪いという話ではありません。あくまでも、純資産や自己資本がないという人が、金融機関から融資を受け、国内での不動産投資をしたい考えている場合は、やめた方がいいということです。

純資産が少ないという方は、融資を利用して不動産賃貸業を拡大するのではなく、上記した投資手法で、高収益が狙えるのであれば、注力した方が賢明です。（完）

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取材・文／神山隆二（不動産ライター兼プチ大家）
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